Bonus facciate: fruizione da parte di un consorzio

 

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che le spese per interventi agevolabili su parti comuni di immobili, anticipate dal consorzio e poi da questi ribaltate sulle imprese consorziate e/o i privati subentrati che possiedono gli immobili, danno diritto di fruire alla detrazione cd. “Bonus Facciate” a questi ultimi, nella misura in cui le spese siano rimaste effettivamente a loro carico. Per ragioni di semplificazione gli adempimenti necessari per fruire della detrazione restano a carico del consorzio (Risposta 23 novembre 2020, n. 555).

IL CASO

Il caso riguarda un Consorzio costituito da imprenditori che svolgono prevalentemente attività commerciale e che detengono l’uso ed il godimento di una o più unità immobiliari, ricompresa nel complesso immobiliare gestito dal Consorzio.
Nell’ambito del comprensorio immobiliare ci sono anche unità immobiliari non aventi destinazione commerciale, nonché abitazioni (in misura minoritaria) detenute da privati e che sia le imprese consorziate che i privati, in qualità di possessori degli immobili, devono soggiacere al rispetto del regolamento in tema di gestione del complesso immobiliare.
Previa accettazione di tutti i consorziati interessati, sono eseguiti su alcuni edifici (sia con destinazione abitativa che non abitativa) interventi di ripristino, risanamento, manutenzione della facciata degradate o decadenti, nonché la pulitura, tinteggiatura delle superfici e consolidamento, agevolabili con il cd. “bonus facciate”.
Le spese sono sostenute dal Consorzio e poi da questi riaddebitate, pro quota, ai singoli proprietari possessori degli immobili oggetto di intervento edilizio.
Sul piano contabile il Consorzio contabilizza le spese sostenute come costi e il riaddebito come ricavi a fronte dell’iscrizione di un credito verso i consorziati.
In tal caso a chi spetta la detrazione d’imposta e a chi possono essere demandati tutti gli adempimenti per la legittima fruizione della medesima detrazione?

PARERE DEL FISCO

Ai fini della detrazione d’imposta cd. “bonus facciate” la norma (art. 1, co. 219, Legge n. 160 del 2019) prevede che “per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento”.
In proposito è stato chiarito (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/E del 2020) che:
– sotto il profilo soggettivo, l’agevolazione in relazione alle spese sostenute per gli interventi in parola riguarda tutti i contribuenti residenti o non residenti nel territorio dello Stato, a prescindere dalla categoria di reddito di cui sono titolari.


– sotto il profilo oggettivo, la detrazione è ammessa a fronte del sostenimento delle spese relative ad interventi finalizzati al recupero o al restauro della facciata esterna, realizzati su edifici esistenti detenuti in base ad un titolo idoneo al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese se antecedente il predetto avvio, ubicati nelle zone A o B ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.
In ogni caso, la detrazione spetta sulle spese effettivamente sostenute e rimaste a carico del contribuente. Pertanto, l’agevolazione è esclusa se le spese sono rimborsate e il rimborso non ha concorso al reddito.
Nel caso rappresentato i costi sono sostenuti inizialmente dal Consorzio e successivamente riaddebitati alle imprese consorziate e/o ai privati che posseggono gli immobili.
Si tratta di un Consorzio tipico, con attività esterna, avente anche il compito di amministrare le parti immobiliari e impianti in uso o godimento comune del comprensorio immobiliare.
In base al regolamento del comprensorio, sia le imprese consorziate, sia i privati subentrati che si trovano nel godimento degli immobili, sono ugualmente obbligati al pieno rispetto delle determinazioni del Consorzio e in particolare al versamento di tutti i contributi spese da esso legittimamente determinati. In particolare, con riferimento alle “manutenzioni e modifiche esterne”, il Consorzio stabilisce i tempi e le modalità di manutenzione necessarie a mantenere il decoro degli edifici e provvede esso stesso alla esecuzione, a spese dei singoli proprietari o utenti.
In altri termini, il Consorzio è il soggetto deputato alla manutenzione degli immobili facenti parte del comprensorio, mentre le relative spese sono a carico delle imprese consorziate e/o dei privati che posseggono gli immobili oggetto di intervento.
Nella fattispecie, il Consorzio effettua gli interventi agevolabili anticipando l’esborso finanziario complessivo, ma è vincolato dal contratto consortile a riaddebitare le spese pro quota ai titolari degli immobili sui quali è stata fatta la manutenzione. Si può desumere, perciò, che le spese sono sostenute dai titolari degli immobili oggetto di intervento.


Secondo l’Agenzia delle Entrate, in tal caso, sul presupposto che sussistano anche gli ulteriori requisiti, è possibile ritenere che la detrazione “bonus facciate” spetti alle imprese consorziate e/o ai privati subentrati, per le spese rimaste effettivamente a loro carico.
Invece, per ragioni di semplificazione, gli adempimenti necessari a fruire della detrazione devono ritenersi a carico del Consorzio, in qualità di soggetto a cui è affidata la gestione del comprensorio immobiliare.